供给侧结构性改革深入推进，供给体系质量不断提高。

保障房融资采用先租后售模式，以商品房的价格做抵押，以租赁的方式获得现金流，到期后允许居民按照全成本价格房改，保障房转为商品房。商品房市场的目标是，防止金融出现系统性风险，确保银行抵押资产不缩水，开发商不违约，地方政府财政稳定。

保障房市场的目标是，接续商品房供给减量带来的固投下降和价格上升带来的购买力恐慌。新模式一定要坚持先立后破，把立放在首位。任何牺牲增长的转型都是失败的转型，要以实践效果检验政策的成败优劣。在保障房需求完全满足之前，保留城中村为低收入人群提供低成本租赁住房的功能，防止旧城更新带来市场租金的大幅上升。1.2 中美竞争 没有孤立的房地产政策。

2、新模式的过渡 2.1 住房双轨 中国在转型经济中独树一帜的重要经验，就是避免非此即彼，而是新老并行。有效的策略切忌多端寡要，而必须果断选择目标的舍弃和行动的优先。1950年，拉美国家的平均城市化率为41.8%，但30年后的1980年，快速上升到64.0%，年均增长0.74个百分点，接近当时欧洲的城市化水平，而到1997年平均城市化率达到77.7%。

城市群和都市圈的兴起，冲破了行政区划对跨域城镇化发展的束缚，同城化的发展也极大降低了交易成本，促进了统一大市场的形成。城镇化跨越式发展的特征并非中国独有，后发展国家通常会有这种现象。以超大城市和特大城市为中心的都市圈展示出越来越强大的辐射能力，形成1小时通勤圈、90分钟商务圈和1日物流圈等。但对户籍制度改革的侧重、步骤和速度，学界仍然存在不同的见解。

迄今我们似乎还没有一种有经验支持的完善理论来确定城市人口规模的极限，但城市越大越好的想象显然会引导城市走向难以持续的境况。在疫情发生的城市，这对保持社会距离有了更严格的要求。

而在2020年制定的十四五规划（2020—2025年）中，城市群和都市圈的发展都被上升到中国新型城镇化道路的重要内容高度。迄今为止，绝大多数学者对户籍制度弊端的分析，都集中在户籍制度限制和阻碍劳动力和资源的有效配置，不利于城镇化的发展，也加剧了社会不平等。这种城镇化的跨越式发展，一方面是相对于中国自身的城镇化历程而言的，在中国历史上城镇化从未有过如此快速的发展。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

与此同期，准确地说是从2014年开始，劳动年龄人口（15—64岁）的总量和占总人口的比例出现双下降。老龄化给城市经济活跃度带来很大影响，从2020年人口普查数据显示的全国老龄化最严重的前50个城市看，相当一部分老龄化严重的城市都面临着就业机会少、年轻人出走、消费不振、增长乏力等问题。对户籍制度改革大的方向已经基本形成共识，就是逐步放宽对乡村人口向城市集中的限制，促进城乡一体化发展。我国的城市群和都市圈也随之迅速兴起，特别是京津冀、长三角、珠三角、成渝和长江中游这五大城市群，都在推进同城化发展。

显然，当城市发展中去工业化成为普遍的长期趋势时，现代服务业能否迅速成长为城市发展的新引擎，成为城镇化过程中实现动力转换的关键议题。在中国传统的乡土社会里，小农经济把家庭和劳动力束缚在农耕上，安土重迁是长期形成的生活惯习。

我国无论是在发展规划、基础设施建设、公共服务提供、产业融合发展政策上，还是在破除城乡分割的制度安排上，都需要为未来的逆城镇化趋势做好准备。（二）城市群和都市圈的快速兴起 城市群（urban agglomeration）和都市圈（metropolitan area），都属于城市功能地域布局的术语，是一种城市化发展的趋势特征，但迄今似乎并没有统一的严格定义。

从国家战略的层面来看，一方面，要推动实现农业和农村的现代化，让绝大多数农民富裕起来，因为没有农村的现代化，也不可能实现国家的现代化。经济社会领域的一些转折性变化标志着我国城镇化进入一个发展的新阶段，城镇化也面临发展动力深刻变化、城乡之间巨大的发展差距、人口结构深刻变化、各种新老城市病难题、新冠疫情常态化影响等严峻挑战。城镇化最有象征意义的政府推动，就是相当一部分省会城市在政府主导下建立了新城，并把政府机构办公地点迁入新城，使新城成为新的城市中心。但事实上，城镇化发展到现阶段，户籍制度弊端的另外一面也逐步显示，就是也限制和阻碍了城市人口向乡村的流动和逆城镇化趋势的形成。（二）城市人口规模和地域空间的急剧扩展 我国城镇化的快速发展，最突出的表现是城市人口规模和地域空间的急剧扩展。从社会学的视角看，主要是城市的包容性问题和社会活力问题，而且这是两个相互关联的问题。

特别是在数字技术的时代，数字赋能会促使服务业超常发展，从而成为经济增长和城市发展的新引擎。而在从乡村向城镇流动的人口中，又主要是劳动力的流动，即所谓的进城农民工。

中国的城市发展实践，似乎也在验证这种越大越好的想象。从世界城市发展的进程来看，城市劳动力素质的提高和产业技术水平的快速提高以及带来的劳动生产率的提高，也会减少城市发展对劳动力供给的需求。

都市圈的概念引入中国的政府文件时间更迟一些，在2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》中，提出特大城市要适当疏散经济功能和其他功能，推进劳动密集型加工业向外转移，加强与周边城镇基础设施建设连接和公共服务共享，推进中心城区功能向1小时通勤圈地区扩散，培育形成通勤高效、一体发展的都市圈。特别是针对国际经济增长放缓态势形成的影响，中国在2020年提出要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

中国城镇化的跨越式发展也带来发展阶段的叠加，应该在不同发展阶段解决的城中村问题、城市病问题、城市现代风险应对问题并存。从2000年到2010年，城镇化率从36.2%提高到49.7%，年均增长1.35个百分点。而中国城镇化的鲜明特征，决定了其所面临的问题和挑战既有这一发展阶段的常规性问题，也有自身的一些特殊挑战。由于中国城镇化过程中存在的巨大城乡差距，城市特别是大城市，成为中国的消费中心。

（三）逆城镇化的趋势将逐步展开 根据城镇化发展的规律，逆城镇化是继人口向大城市集中、城市扩展的郊区化之后，城镇化发展的一个新阶段。三是乡村生活复兴，改变了乡村人口特别是乡村劳动力外流导致的乡村凋敝和衰落现象。

【摘要】改革开放40多年来，我国城镇化形成了跨越式发展、市场和政府双驱动、城市人口规模和地域空间急剧扩展、推动经济转型和消费、巨大流动人口等一系列重要特征。从2013年到2020年，我国15岁至64岁劳动年龄人口总规模从10.10亿人的峰值下降到9.68亿人，减少了4200万人，7年间年均减少约600万人。

但由于此后大跃进和严重自然灾害的后果，特别是文革期间1000多万名知识青年上山下乡，城镇化长期停滞。而且与工业相比，某些现代服务业的经济聚集效应更明显，比如在英国，金融保险业的集中程度比制造业高35倍，信息和通信业的集中程度比制造业高7倍。

在改革开放以来的40多年中，中国展开了规模宏大的城镇化进程，并实现了跨越式的发展，也形成了自身的鲜明特征。根据国家计划生育委员会在20世纪80年代末的一项有200多万人样本的抽样调查数据，甚至直到1988年，全中国85.1%的人从未离开过出生地所在的县，而仅有约6%的人有过跨省迁移。从这个维度来看，我国提出的新型城镇化发展战略和乡村振兴战略，其核心要义就是破除城乡二元结构、促进城乡一体化发展。而在1980年世界的平均城市化率已经达到42.2%，发达国家的平均城市化率达到70.2%。

王小鲁等也曾对中国的最优城市人口规模进行过测算，认为中国的城市最优人口规模在100万人到400万人之间。（一）城镇化水平将会继续提高并突破75%的天花板 迄今为止，关于一个国家城镇化水平的峰值，并无定论。

（四）城市发展中的市场和政府双驱动 从欧美发达国家的城市化过程来看，一个最鲜明的特征就是市场机制的驱动。大量的农民工进城支撑了中国城市大规模的建筑工程、制造业和一般服务业的快速发展。

另一个是中国基础设施建设的项目制。也有的学者对中国城镇化的继续快速发展表示出疑虑，认为过去几十年的经济增长及城镇化发展存在着诸多结构性失衡，支撑以往快速发展的人口红利、土地红利和投资红利都已开始显现拐点，今后城镇化发展从失衡到均衡需要付出不断趋高的成本。